行立法，对物权的变动采用登记要件主义。对于土地使用权的转让行为，以转让登记为必要条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户。因此，未办理转让登记的，虽然转让合同的效力不受影响，但转让行为并未完成，土地使用权未实际发生转移。

　　所以，在转让合同中对转让登记加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，甚为重要。

　　不过，有学者认为，土地使用权转让的登记应视为权利的对抗要件，而不宜作为土地使用权转让的成立要件。是否登记，不影响土地使用权转让行为的成立，但未经登记的，不能对抗第三人。该主张也反映在有关物权法的立法之中。有关《建议稿》第250条规定，转让土地使用权，当事人应当办理土地使用权的变更登记，非经登记，不得对抗第三人〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第66、67和358页〗。由于此说涉及现行法的调整以及登记在整个物权变动中的作用的改变，若被物权法立法所采纳，影响不可谓不大。

　　五、违约责任

　　违约责任作为一种民事责任，它的产生以合同债务的存在为前提，并以当事人不履行债务或违反合同义务为条件。鉴于违约责任主要表现为财产责任，当事人尽可以依合同自由原则在转让合同中约定违约方承担责任的方式，以确保土地使用权转让合同的履行。

　　1、定金转让合同的当事人可以约定由受让人向转让人支付一定数额的定金，该定金可以用来保证转让合同之订立，也可以用来保证转让合同之履行，在有关债务履行后，定金充作价金或收回，受让方不履行债务时（如不订立转让合同，不按期支付价金，或不配合办理转让登记），无权要求返还定金，转让方不履行债务时（如不订立转让合同，不提供土地，或不配合办理转让登记），应当双倍返还定金。定金可以是金钱，也可以是其它代替物，由买受人在订立合同时预先支付。

　　2、违约金违约金是合同预先确定的、在违约后生效的独立于履行行为之外的给付〖注：参见王利明著：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年出版，第471页〗。土地使用权转让合同可以约定违约金的具体数额，在发生违约行为时由违约方向守约方支付，但因违约金的支付义务不是转让合同的主债务，而是独立于转让合同的履行行为以外的从债务，因此，违约金的给付并不能代替主合同的实际履行，违约方也不能因为支付违约金而解除主合同的义务。

　　3、损害赔偿土地使用权转让合同约定，因一方违约导致合同无法履行时，应当向另一方赔偿其因合同未能履行而遭受的损失。

　　违约损害赔偿是合同责任的一种常见形式，它因债务不履行而发生。原合同规定的权利义务关系因违约而转化为损害赔偿的权利义务关系，其目的不在于对违约方进行惩罚，而在于对受害方提供救济，因此，损害赔偿以违约行为与所受损害之间的因果关系为依据，并以受害方实际遭受的损害为标准，且需适当考虑受害方依合同所产生的可得利益和期待利益，以综合确定损害赔偿的具体数额。为使违约行为发生后的损害赔偿的权利义务关系更为明确，以便及时解决损害赔偿的请求，当事人可在合同中约定损失赔偿的数额或损害赔偿的计算方式。约定损失赔偿的具体数额的，在该具体数额与实际损失不一致时，以合同的约定为准。但在约定的损失赔偿的数额过高或过低、对一方当事人不公平时，法院有权在发生诉讼时予以干预。

　　在土地使用权转让合同中，由于违约所造成的损失的大小受多种因素制约，难以清晰预见，故对损害赔偿作原则性或计算方式约定即可，不必确定损害赔偿的具体数额。

　　4、解除合同土地使用权转让合同的各方当事人可以在合同中约定解除合同的条件，以便在约定的条件成就时，合同的一方或双方拥有合同解除权。解除合同既是一种违约的责任形式，也是当事人进行自我救济的有效手段。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽然当事人可以在一方违约致使合同不能履行时请求司法机构或仲裁机关解除合同的约束力，但当事人通过约定在合同中设立解除合同的条款和条件，有助于当事人在对方违约时更及时、有效地维护自己的合法权益。

　　第四节土地使用权转让的风险问题

　　关于土地使用权转让中的风险问题，以往的著作较少论及。风险既在经济方面，也在法律方面。土地使用权的转让对转让人和买受人都是经济行为，其经济风险尽可以自作决断。但转让也是法律行为，新近的立法及有关司法解释使不动产权利的处分更为灵活，因而风险也大为增加。本文对有关问题试作讨论如下：

　　一、土地上负担隐瞒

　　土地使用权的转让人为获取更大转让利益，可能会故意隐瞒加在土地使用权或地上物的负担，在以往，隐瞒行为可能会导致转让合同无效，或因债务之相对性，隐瞒行为不会损害买受人之实际利益，但由于立法或司法解释之改变，隐瞒可能会与买受人直接相关。

　　1、关于建设工程款的优先受偿权根据以往法律，建设工程关系是用地人作为发包人与工程承包人之间的合同关系，工程款如何支付，是发包人与承包人之间的事，与他人无关。土地使用权在建设期间转让的，若有工程款尚未支付，承包人只能与用地人（或转让人）交涉，不能对土地使用权的受让人主张权利。但新《合同法》确立了债随地走和优先受偿的原则，如果用地人在转让土地使用权时隐瞒有关工程款支付的事实，就为承包人向土地使用权转让的买受人主张权利提供了可能性。

　　《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

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