管理者、请求就共同事项召开会议讨论、请求停止违反共同利益的行为等。同时，业主除享有上述权利外，作为团体成员还应遵守团体协议、章程规定，承担接受管理者管理等义务。

　　（二）业主管理团体的性质1、国外关于业主管理团体的立法模式一般而言，业主管理团体即由全体业主组成的社会团体。关于业主管理团体是否应当采取法人形式，业主管理团体是否具有实体法上的主体资格等相关问题，各国的立法归纳起来主要有以下四种模式。9第一、业主管理团体具有法人人格模式。这种模式以法国住宅分层所有权和新加坡土地原（区分所有）法为代表，因此又称为法国、新加坡模式。依此模式，不分情况之不同，均一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国香港也属于此种模式。

　　第二、业主管理团体不具有法人人格模式。此种模式以德国为代表，又称德国模式。这种模式不承认全体业主组成的业主团体具有法人人格，而仅为没有权利能力的团体；诉讼上的当事人为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。立法以德国《住宅所有权法》为代表。但德国有学者认为，该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权利能力的特别团体。10我国台湾地区“公寓大厦管理条例”规定的“管理委员会”系采与德国法相同立场，依判例为不具有法人人格之团体。

　　第三、折衷模式。此种模式以日本建筑物区分所有权法为代表，又称日本模式。该种模式承认区分所有人超过一定数量的，可以决议并经登记而成立法人。区分所有人总数在一定数量以下的，为无权利能力的社团。

　　第四、判例实务上的法人人格模式。以美国为代表，又称美国模式。美国传统法律及现行法制并不承认区分所有人管理团体（公寓所有人协会）具有法人资格。但随着形势发展及法律学说的推动，美国法院在20世纪70年代通过判例承认该团体具有法人资格。迄今，区分所有人管理团体之法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。

　　关于上述各种模式的优劣，学者们做出了不同的评价。有学者认为业主管理团体有日趋法人化的倾向，因此我国应当追随管理团体法人化的基本潮流，并建议我国在将来的立法中选择日本模式。11也有学者提出不同的看法，认为业主管理团体采用非法人管理团体的模式，完全可以实现同样的功能。12对此，我国有着特殊的国情，笔者将在下文对我国业主管理团体的立法模式作进一步的阐述。

　　2、我国关于业主委员会性质的争论及评价我国实行住宅商品化的时间不长，楼宇、住宅小区的社区民主文化氛围还不浓，公民的自治意识还不强。由于缺乏历史的积淀，作为业主管理团体的业主大会十分不受重视。相比之下，业主大会作为一种会议制度的功能更为明显。在实务上，业主大会的成立不须登记，属于非常设组织，一般仅对内发生关系，不对外进行法律行为。相反，《物业管理条例》及各地方立法突出了业主委员会的法律地位，赋予其许多职责和权能，归纳起来，主要表现在以下几个方面：（1）业主委员的成立需要备案登记，这一作法在各地已经获得普遍认可，《物业管理条例》亦予以采纳。该条例第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）业主委员会可以代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；13（3）业主委员会可以“其他组织”的身份参加诉讼。如《上海市居住物业管理条例》第54条规定，业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。从各地的司法实践来看，业主委员会作为诉讼主体得到了法院的认可的个案较多，驳回的情况较少。14实践中的上述突破，使得业主委员会在我国实际上已经获得了业主管理团体的地位。15基于上述原因，我国关于业主管理团体的法律地位的争论也就主要表现为业主委员会的地位和法律性质的争论。16综合学者的研究，我国理论界和司法实践中关于业主委员会的地位和法律性质问题，主要有三种不同的观点。17第一种观点认为，业主委员会的性质是独立的社团法人。其主要理由为：（1）按照《物业管理条例》和其他相关规定，业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织，也有自己的章程。（2）现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的财产和活动经费。（3）业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外签订合同、进行诉讼等等。

　　第二种观点认为，业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。其主要理由是：（1）业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，符合《民事诉讼法》所规定的“其他组织”的构成要件。（2）业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在，就应可以在一定范围内行使民事权利、承担民事责任，在民事纠纷中应享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。

　　第三种观点认为，业主委员会既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。其主要理由为：（1）业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项交给业主委员会运作，所以业主委员会并没有自己独立的财产；（2）当在实践中涉及纠纷诉讼事务时，业主委员会是受权于全体业主，并作为全体业主的代表参加民事诉讼活动的。

　　笔者认为，上述第一种观点依据我国现行法律关于法人制度的规定显然不能成立。而上述第三种观点则过于保守，滞后于法学理论和我国司法实践的发展。笔者同意第二种观点。笔者认为，业主委员会的主体地位应从以下两方面来理解：第一、业主委员会属于非营利性的非法人组织，在其职责范围内具有一定的行为能力；第二、业主委员会属于民事诉讼法所规定的“其他组织”，具有当事人能力，可以成为原告或被告。18具体分析如下。

　　第一、业主委员会的民事主体地位从民法理论研究和民事立法实践来看，民事主体的概念是从罗马法

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