权利机构、执行机构和监督机构。

　　（二）对涉业主管理团体之物业管理纠纷的审判对策根据前面的分析，针对本文开头提出的问题，笔者提出若干建议如下。

　　第一、业主委员会在物业管理活动中因维护业主的集体利益，可于下列情形提起诉讼：1、物业管理企业未依据承诺与业主委员会签订合同的；2、物业管理企业履行合同不符合约定标准而侵害全体业主合法权益的；3、业主大会决定解聘物业管理企业，而该企业拒绝退出的；4、物业管理企业拒绝移交其代管的公共维修基金的；5、在物业管理企业未进驻时（尚未聘请或出于新旧交替等情形），业主有违反公用部分使用方式等违反业主公约的行为的；6、业主或住户拖欠公共维修基金或其他应分担的费用的；7、前任业主委员会或管理负责人拒绝移交公共维修基金的；8、发生其他侵害业主集体权益事项的。

　　在上述情形，由于系业主委员会对他人行使请求权，在提起诉讼时，并不需要业主委员会承担任何责任，也无需业主承担责任，因此，法院可以判决支持或驳回业主委员会的请求。

　　第二，业主委员会发生违约或侵权事宜的，应区分以下不同情形分别处理。1、业主以业主大会或业主委员会的名义对外从事民事行为的，应以业主为被告提起诉讼。2、业主委员会委员从事与物业管理无关的活动的，应以该委员为被告提起诉讼。3、业主委员会在履行管理职责的过程中，存在下列情形的，可以成为案件的被告：（1）拒绝或拖延与业主大会聘请的物业管理企业签订物业服务合同的；（2）业主委员会履行物业服务合同不符合约定的；（3）业主委员会自行对物业进行管理时侵害他人人身、财产权利的。

　　由于业主委员会属于非营利性的组织，其行为能力受限制，而依据《物业管理条例》的规定，物业管理区域一般都由专业的物业管理企业进行各项管理活动。因此，业主委员会因自行从事物业管理事务而发生侵权的情形较少。换言之，需要业主委员会承担财产责任的情形在现实中并不常见，还有待于我们在实践中发现总结。笔者认为，在业主委员会需要对外承担超出其负担能力的财产责任的场合，鉴于业主委员会并不具有完整的责任能力，法院可以采取两种办法解决此类问题，一是将业主列为共同被告或追加为共同被告，二是业主委员会被判决承担责任而又无力执行的，在执行程序中可以通过被执行主体的变更和追加，裁定执行业主委员会所代表的业主的财产。

　　1依传统法理，业主委员会仅是业主大会的代表机构和执行机构。但在我国，由于民主文化氛围、业主的自治意识等原因，业主大会的作用十分有限，而立法却赋予业主委员会以诸多权限，业主委员会甚至可以与物业管理企业签订合同，此外，要求登记备案的一般是业主委员会而非业主大会。此种情形看似矛盾，却有现实的合理性。因此，实务中才有业主委员会和物业管理企业之间的诸多纠纷。关于业主大会和业主委员会的上述冲突问题，笔者将在下文作进一步的分析和论证。

　　2在开发商完成开发建设出售房屋前，往往选聘物业管理企业承担住宅小区的管理，在出售房屋时一起“配售”出去，业主只有接受或不接受的自由。在入住以后，发生了纠纷，业主对物业服务不满意，往往拒绝与物业管理企业重新签订合同或者以物业管理企业不具有管理权为由要求其出局。

　　3相关案例见“上海市首例业主委员会起诉要求返还住宅小区维修基金纠纷案”，朱树英著：《房地产开发法律实务》，法律出版社，2002年第1版，472-475页；以及“上海市丽锦房屋业主管理委员会诉上海集伟房地产开发公司等物业管理案”，《中国民事审判案例要览（1998民事卷）》，中国人民大学出版社1999年第1版，第115页。

　　4本文所指业主管理团体，又称建筑物区分所有人管理团体，即业主为自行管理物业所组成的自治性组织。如德国的“住宅所有人共同体”，美国的“公寓所有人协会”，我国台湾地区的“管理委员会”。在我国，业主管理团体除业主大会外，还包括业主委员会，如《上海市居住物业管理条例》第六条规定：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

　　5关于建筑物区分所有权各学说及各国立法体例的具体内容，请参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年第1版，第66-75页。

　　6王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年第1版，第382页。

　　7建筑物区分所有权的客体不限于一栋单个建筑物，也可能是整个小区，即《物业管理条例》所规定的同一物业管理区域内的各个建筑物及其配套设施。在后一场合，对区分所有建筑物的管理即《物业管理条例》所称的物业管理，业主即区分所有人。

　　8温丰文：《论区分所有建筑物之管理》，载于《法学丛刊》第147期，第28页。转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年第1版，第228页。

　　9参见陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年第1版，第346-347页。

　　10参见龙卫球：《民法总论》，中国法制出版社2002年第2版，第410页。

　　11参见陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年第1版，第347-349页。

　　12参见黄善端：《香港建筑物管理制度及其借鉴价值》，载蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》（第1卷），法律出版社2002年第1版，第384-439页。

　　13详见《物业管理条例》第15条、《上海市居住物业管理条例》第11条等。

　　14参见刘长森编著：《物业管理纠纷典型案例评析》，“导言”第25页。相关案例见该书第7-10页、第16-20页、第94-99页、第251-257页等，中国建筑工业出版社2002年第1版。

　　15《上海市居住物业管理条例》就明确规定：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。实际上，

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