两层意思。一是物权针对债权的优先性，法定优先权既为一种物权，理应优先于无担保之债权，此点并无疑问。二是物权间的优先效力，此以“时间在先，权利在先”为原则，即以成立时间的先后决定效力的先后，惟此原则的一项例外为费用性担保物权优先于融资性担保物权，也就是说，以担保因保存或增加标的物价值所生债权为目的的担保物权应优先于以担保因融资所生之债权为目的的担保物权15.盖若无保存及使标的物增值之行为，则标的物价值将致减损，融资性担保物权势将难以实现。为标的物保存及增值所生之债权，实乃为全体物权人利益而生，故应有优先受偿的权利。法定优先权所担保之债权乃因新建、保存或增益标的物之价值而生，性质上属于费用性担保物权，故理论上应优先于抵押权等融资性担保物权。复自比较法观之，日本民法所设之先取特权自然优先于抵押权等担保物权；台湾“民法”原未规定法定抵押权之优先次序，然学者向有主张其效力应优先于普通抵押权者16，今次修改“民法”17，特规定法定抵押权于一定范围内优先于设立在前之普通抵押权。考察《合同法》第286条保护承包人，解决目前大量拖欠工程款问题之初衷，实有必要作法定优先权的优先受偿次序先于抵押权之解释。

因《合同法》规定的建设工程合同包括工程勘察、设计、施工等多种，所以于同一建设工程上可能存在多个法定优先权，其效力之先后，自应依“时间在先，权利在先”的原则确定。

（2）法定优先权与房屋预售合同中期房买受人的权利的关系

房屋预售合同实务上非常多见，其买受人取得的权利的性质，有认为系债权者18，亦有认为系物权者。笔者以为，物权较债权效力更强，故从保护消费者的角度，应采后说为宜，且实务上既允许将预售所得之房屋期权抵押，实际上也已经把此种权利视为物权。物权法草案之建议稿中特别规定了预告登记制度，其主要针对的就是预售房屋所得的期权，立法说明中明确表述：“预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力19.”此种期权虽因标的物尚未产生，难以径认其为所有权20，但就权利人得对将来诞生之标的物为全面支配之点而言，应认其性质与所有权类似。

预售房屋买受人的此种期权如取得于法定优先权成立之前，即开发商于建设工程合同成立生效前已经将房屋预售，则可以认为此时房屋的所有权已不属于发包人，故承包人不能于该房屋上成立法定优先权。

如买受人的房屋期权取得于法定优先权成立之后，则因买受人的权利系继受取得，权利上原本附有的负担不因权利的移转而消灭，故法定优先权仍存在于买受人取得的房屋期权上。但如任承包人对买受人于建成后将取得的房屋实行法定优先权，则买受人利益显将遭受不测，而发包人却得以将因其不支付工程款而生的建设工程遭拍卖、折价的风险转嫁于买受人，非但在利益衡量上有重大不当，且将令无人敢于购买期房，房屋预售制度促进房屋开发，加快解决城市居民住房问题的有益功能亦将荡然无存。更重要的是，保护消费者为近世民法最主要的立法政策之一，住房消费事关基本人权，如不对消费者加以保护，对法定优先权的实行加以适当限制，则将引发众多社会问题。另一方面，承包人的利益也非可弃之不顾。因此，权衡各方利害，笔者提出如下建议：承包人的法定优先权于此种情况下，仅得针对期房买受人所付之价款存在和实行。具体言之，期房买受人与开发商在订立房屋预售合同时，即应约定，买受人支付的期房价款应向承包人或由承包人指定的主体提存，如买受人已按约定提存房款的，非但其对于开发商的房款债务消灭，其购买的期房上的承包人法定优先权亦同时消灭，将来承包人只能针对提存的房款而非房屋本身实行法定优先权。如买受人未提存房款的，法定优先权自然仍旧存在于房屋之上。又，此项建议系专为保护消费者而设，如买房人并非消费者，而是出于商业目的，自不能适用。这种设计系借鉴日本民法之抵押权涤除制度，并对担保物权的物上代位性作适当扩张而成，于理论上应有可行，惟实践中恐有问题21，只能期待他日再行完善。

（3）供优先受偿的标的物的价值范围

既然如上文所述，法定优先权优先于抵押权受偿的理由在于其担保的债权乃因保存或增加标的物的价值而生，则其能取得优先受偿的范围自应以标的物的价值因建设工程而增加的部分为限，如价值增加部分已不存在，则法定优先权亦将无从实现。如承包人所实施的工程为新建，则标的物的价值全部因该工程而获得，供法定优先权优先受偿的标的物的价值范围应为标的物的全部价值。

有疑问者，如承包人所享有的债权系应勘察、设计而生，则此种勘察、设计使标的物增加的价值为多少，殊难确定，另外，如仅有勘察、设计而未付施工或未按其施工设计施工，则又当如何？解释上不妨以因施工所增加的价值为参照，具体言之，即如勘察、设计系为新建而为者，则法定优先权优先受偿的范围及于建成后标的物的全部价值，如系为修缮而为者，则其范围限于因实际修缮而使标的物增加的价值，如勘察、设计后未有施工或未按原设计施工，则实际上法定优先权无法存在。

《合同法》第286条虽无明确规定，但解释上不能不对“该工程折价或者拍卖的价款”作出限制，否则将有害于成立在先的抵押权人的利益。日本民法第327条第2款对此有明确规定22；台湾地区“民法”从前无此限制，但学说上向有主张为此种限制者23，此次修改“民法”径于第513条第3项设此限制24.

（4）优先受偿效力的对抗要件

法定优先权的优先受偿效力很强，在受偿次序上优于成立在先的抵押权等其他担保物权，已如上述。而其发生又系基于法定，无需登记即可生效，缺乏公示性，使得标的物上的其他权利人难以了解法定优先权的状况。因此，如不在其对抗要件上有所限制，将严重损害其他权利人的利益。这方面，日本民法与台湾地区“民法”的规定均颇值借鉴。

根据日本民法第338条第1款：“不动产工事的先取特权，因于工事开始前登记其费用预算额，而保存其效力。但是，工事费用超过预算额时，先取特权不就其超额存在。”日本学者即将此项规定解释为

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