产所有权的转移须进行登记公示的立法初衷相违背，同时也有悖于我国民法的诚实信用原则。

　　三、房屋产权行为与债权行为的区别在于生效要件不同

　　国家通过登记的形式把房地产这种特殊物权的存在、内容、谁是物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。因此，将不动产买卖合同的履行作为要式物权的行为，规定不动产所有权的转移以登记为准的全部法律意义即在于此。由此可见，房屋买卖合同的成立以产权转移登记为准这一解释并无坚实的理论基础和法律依据，更不符合市场经济体制的内在要求。至于订立房屋买卖合同的债权行为的成立和生效，各国立法一般都不要求公示。由于债的民事关系的权利主体和义务主体都是特定的，义务主体以外的任何人对债权人均无任何义务，故订立房屋买卖合同在理论上没有公示的必要，在立法上也无公示的依据。

　　在房屋买卖合同中，房屋所有权的转移是合同各方当事人实现经济目的内容之一，卖方的权利是取得对价，同时转移其房屋的所有权，买方的权利是取得房屋所有权，同时付出对价。显然，房屋所有权转移是合同的履行内容，同时也是房屋买卖合同履行的结果。由于房屋产权变更登记是房屋所有权变动的生效条件，是房屋所有权转移的标志，因此办理房屋产权变更登记手续是履行房屋买卖合同的行为。在实际生活中，办理房屋产权变更登记手续通常需要提交房屋买卖合同，公民身份或法人单位的证明文件，卖方出具的购房款发票或收据，且是在房款已基本付清（少数分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完毕的情况下办理产权变更登记的。

　　合同当事人订立合同的主要目的是利用合同的法律约束力来保障其经济行为的完成和经济目的的实现，合同最重要的就是其法律约束力，如果认为房屋产权变更登记是房屋买卖合同的成立要件，由于房屋产权变更登记是合同的履行内容和履行后果同时成就，将合同的三个阶段集中在办理登记的一瞬间，合同的法律约束力形同虚设，房屋买卖合同也就失去存在的必要了。

　　综上所述，房屋产权变更登记既非合同成立阶段的内容，亦非对房屋买卖合同的审批，也不是房屋买卖合同的生效要件，而是对合同履行的一种公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那种将房屋产权变更登记解释为要式合同中的“要式”，认为房屋买卖合同是要式合同，房屋产权变更登记是合同的生效要件的观点，其实是对法律的误解。房屋买卖合同是一般合同而非要式合同，房屋产权变更登记不是房屋买卖合同的生效要件，在审判实践中，也不应因未办理产权变更登记而确认房屋买卖合同无效。

　　四、房屋产权登记司法实践中亟待解决的问题

　　长期以来，我国关于房屋买卖问题的政策法规主要针对城市私有房屋买卖所作的规定，而农村房屋由于一贯管理较松，一直未建立农村房屋的产权登记制度，所以关于农村房屋买卖的政策法律规定较少。但是处理农村房地产案件不能适用城市房地产买卖的有关法律法规来处理，否则会出现不尊重历史，脱离实际的问题。比如笔者承办的一宗位于琼海市温泉镇椰子寨村的房屋买卖合同纠纷案件，讼争之房屋产权归椰子寨的龙二村所有是不争的事实，但龙二村未持有该房屋产权证，其通过投标方式将该房屋出售给本村张三，张三因资金缺乏，便以同等价格转售给本村李四，李四购买该房屋后尚未办理产权过户手续，李四与龙二村便因为房屋的四至问题发生纠纷。诉讼中，龙二村以该房屋尚未办理产权过户手续为由抗辩房屋买卖关系无效。在讨论本案时，有人认为李四尚未取得该房屋所有权，无权主张与所有权相关的问题，要求判决驳回李四的诉讼请求。持有这种观点，在于首先将城市房屋买卖与农村房屋买卖的法律适用问题等同起来，其次受产权登记方可生效之说的影响。因此制定一部健全和完整的民法典，以指导、统一、规范民商事审判实践，势在必行。

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