市土地储备中心上缴的财政资金每年以56％的比例递增，到2001年，已达40亿。但是，土地需求是派生的，是先有房地产市场的需求，才有房地产用地的需求。如果土地供需双方力量不变，政府主动降低土地出让金，按照市场招标拍买的方式出让土地，只能使国家的土地所有者权益转移到开发商手中，不可能影响房地产的市场价格。如果政府扩大土地供应量，仅是为了减少土地出让金，又可能刺激开发商开展新一轮的圈地运动。其通常做法是，开发商对所获取的开发项目，并不一次付清地价款，而是分期分批来做，长则10年、20年，等同于又一次购得看涨期权。因此，土地出让金的降低对当前房地产价格影响小，反而可能导致社会财富不合理的转移。因此，土地需求的派生性使土地储备制度控制土地出让金失去意义，政策的负面影响制约了政策的实施。

　　六、政策效果时滞比较长

　　如果将房屋建设时间、开发商已圈土地的消化时间和新增土地的消化时间计算在内，扩大土地供应量平抑房地产市场价格的实际时滞比较长，其短期影响，只能是政策所产生的长期心理预期影响房地产市场投资者的即期决策。房地产投资本身就是一项长期投资，在房地产市场已经过热的情况下，投资者要么对新政策置之不理，要么是转移投资方向，使市场出现大幅振荡，甚至导致市场“崩盘”。因此，政策的时滞效应严重影响土地储备制度平抑价格的政策效果，政策风险大，实施时不能不慎重。

　　七、可供借鉴的经验总结

　　绝大多数国家或地区为了公共利益和城市再开发，都建立了土地征购集中、储备、出让的制度，其中香港所采取的土地储备制度与我国各城市所采用的土地储备制度比较接近。从它们运作的经验来看，有四个方面值得注意。一是土地储备制度要真正能发挥作用。政府要真正完全垄断了土地一级市场。这是关键性条件，否则，它所采取的政策措施很难收到实效。二是土地储备制度代表政府参与土地收益，有着“政府利益第一”的明显要求。如果土地国有，可以将其利益看成是土地所有权的收益；如果土地私有，可以将其利益视为土地管理、城市管理的收益。因此，它不是一名“守夜人”，在实际操作中，很难让它为了长期利益和整体利益而牺牲短期利益。因此，土地储备制度的直接受益者是政府，间接受益者可能是公众。三是政策实施手段是选择适宜的时机公布土地供给计划，进行微调，造成充分的心理预期，使房地产市场朝着理性方向发展，而不是在房地产市场风险充分放大后，在短期内大幅度增减土地的供给量。最后是政策的实施要密切关注金融市场的变化。在金融市场出现剧烈波动、严重冲击房地产市场时，因土地储备制度只是一种土地供给管理而无能为力。如香港回归时，特区政府增加批地数量以造福于民，但面对突如其来的亚洲金融危机，反而增加了房地产市场的受害程度。因此，土地储备制度在很多时候，只是一项锦上添花的政策。

　　因此，在市场已出现过热的情况下，希望通过目前的土地储备制度，扩大土地供应量，实现房地产价格的平稳回归是不现实的。

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