备制度有利于实现城市规划，实现城市规划指导下的土地最优利用。例如可根据“法定图则”出让土地，即以法的形式明确土地开发范围、用途、容积率等要求，使土地供给与城市规划相一致，使“弹性”过大的城市规划增加“刚性”，也为根除“土地寻租”创造条件。

　　六、土地收购原则

　　建立土地储备制度，需要对土地收购原则进行研究，它是土地储备制度的基础。考察国外“土地银行”制度以及杭州、上海等城市建立土地储备制度的实践经验，实施土地收购的主客体双方可能存在三种关系：一是市场条件下的“自由买卖”关系，在这种关系下，政府或其授权机构在实施土地收购时，与被收购土地的单位或个人是两个平等的经济主体，是否收购和收购价格应根据市场状况自由协商制定。那么实施土地储备的政府或其授权机构就是一个纯粹的地产开发公司，它仅能实现其效益最大化的微观目标，而土地储备制度的宏观的社会、经济目标就无法实现；二是一种“权利和义务”关系，即土地收购是政府的权利，对被收购方讲是对国家的义务，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿的原则，这不符合建立社会主义市场经济体制的要求；三是国家对土地收购的“强制性买卖”关系，承认土地收购双方存在“买卖关系”，但这种“买卖关系”是强制性的，表现在收购与否由政府决定，收购价格由地价评估机构评估并由土地行政部门确认，而不由原土地使用者自由要价。“强制性买卖”关系有如下性质：①土地统一收购属于政府的特有权力；②土地统一收购权力是用于公共目的；③行使土地统一收购权力必须给予合理的补偿。

　　综上所述，土地收购要坚持强制性原则、合理性原则：

　　1、所谓强制性原则是指政府收回土地无需征得土地使用者的同意。首先，当根据城市发展规划调整土地使用时，土地使用者只能服从社会整体利益的需要；其次，对土地处分权是所有权的权能，受法律的保护。至于对非法占用土地的处理理应依法办事，该收回的坚决收回，如香港特别行政区的“官地收回”，其性质是完全一样的。

　　2、合理定价原则：是充分考虑到市场经济条件下的利益分配问题，除土地使用权价格以外，还应适当补偿地上物和搬迁费用以及付给一定的地段差价。

　　七、土地收购造成地价上扬

　　建立土地储备制度，垄断土地一级市场，控制了土地供给总量，随着土地需求增加可能造成土地价格上涨。同时政府以招标、拍卖出让土地，是追求土地效益最大化，也会带来地价上扬。

　　有一种观点认为采取招标、拍卖引起土地价格上扬，开发商势必将这部分费用转移给消费者，有引起投资和消费需求趋缓的可能，进而抑制经济增长。但若采取协议方式又会助长“土地寻租”行为，使土地低价出让有失市场公正、公平、公开的原则。实际上，土地价格适当上涨但不是暴涨，反而有刺激房地产投资的作用，拉动经济增长。另一方面，建立土地储备制度，有了土地供应的“蓄水池”，政府完全可以通过对市场的监控，适时、适量地增加土地的供应量，以调节土地供求关系及土地价格，防止地价上扬过快造成的混乱。

　　受价格变动影响较大的可能是低收入家庭，因此需要政府部门在安居、危改用地方面制定相应政策，如此类用地可按协议方式出让。由于安居住宅一般位于城市边缘，大部分是通过新征集体土地进行建设的，农地与居住用地的差价很大，政府有条件限制此类土地的出让价格，因此土地储备制度对广大低收入者来讲冲击不大。

上一页  [1] [2] [3]